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Rechtliche Tipps für den Kauf von Immobilien in Kroatien

Freuen Sie sich auch schon auf den Sommer? Kroatien ist ein wunderschönes Land mit einer reichen Kultur und Geschichte, das bei vielen Touristen, insbesondere aus Österreich, Deutschland und der Schweiz als beliebtes Reiseziel gilt. Viele entscheiden sich daher, eine Immobilie in Kroatien zu erwerben, sei es als Feriendomizil oder als dauerhafter Wohnsitz.


Der Erwerb einer Immobilie in Kroatien kann jedoch einige rechtliche Herausforderungen mit sich bringen, insbesondere für jene Ausländer, die weder die kroatische Sprache noch die lokalen Gesetze und Usancen kennen. In diesem Beitrag möchten wir Ihnen einen Überblick über einige rechtliche Aspekte des Immobilienerwerbs in Kroatien geben und Ihnen eine kurze Checkliste präsentieren, worauf Sie im Rahmen eines Kaufs achten sollten.


Buying real estate in Croatia

Grundlegende rechtliche Aspekte


Zu den grundlegenden rechtlichen Aspekten, die für Ausländer zu beachten sind, bevor sie eine Immobilie in Kroatien erwerben, zählen insbesondere:


  • Ausländergrunderwerb: EU-Bürger benötigen keine Genehmigung für den geplanten Erwerb einer Immobilie. Sie werden wie kroatische Staatsbürger behandelt. Einschränkungen gelten allerdings nachwievor für Staatsangehörige von Drittstaaten (außerhalb der EU) sowie für bestimmte Arten von Immobilien (landwirtschaftliche Flächen, Wald- und Forstgebiete). Drittstaatenangehörige benötigen eine vorab einzuholende Genehmigung vom kroatischen Ministerium für Justiz, um eine Immobilie in Kroatien zu erwerben.

  • Eigentumsübertragung: Der Eigentumsübertragungsprozess in Kroatien ist dem Grunde nach jenem in Österreich sehr ähnlich. Eine Eintragung in das Grundbuch ist für den Erwerb des Eigentums auf der Grundlage eines Kaufvertrages zwingend erforderlich. Davon ist die Eintragung im Kataster zu unterscheiden, welche lediglich die faktischen Verhältnisse der konkreten Immobilie aufweist. Dem Erwerb sollte eine Prüfung der Eigentumsverhältnisse jedenfalls vorangehen. Diese Prüfung ist komplex und erfordert die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts. Der Prozess beinhaltet die Überprüfung des Eigentumsstatus und die Prüfung bzw. allenfalls die Einholung der erforderlichen Genehmigungen (u.a. Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung).

  • Steuern: Beim Erwerb einer Immobilie in Kroatien fallen verschiedene Steuern an, darunter die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbsteuer (Liegenschaftsverkehrsteuer). Je nach Objekt fällt entweder die Mehrwertsteuer oder aber die Grunderwerbsteuer an. Es gilt zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer nicht vom Kaufpreis, sondern vom Marktwert der Immobilie abhängig ist, welcher von den Steuerbehörden bestimmt wird.

  • Notar: Der Erwerb einer Immobilie in Kroatien erfordert die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers unter den Kaufvertrag vor einem Notar. Die Unterfertigung durch den Käufer hat nicht notarielle beglaubigt zu erfolgen.


Checkliste für den Immobilienerwerb in Kroatien

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Immobilie in Kroatien erwerben möchten:


  • Suchen Sie einen erfahrenen Immobilienanwalt, der Sie durch den gesamten Kaufprozess begleitet. Wählen Sie den Anwalt Ihres Vertrauens und bedenken Sie, dass der von einem Makler empfohlene Anwalt unter Umständen nicht ausschließlich Ihre Interessen vertritt, sondern vielleicht sogar eine wirtschaftliche Nahebeziehung zum Makler oder Verkäufer hat.

  • In der Regel betraut der Käufer (und nicht der Verkäufer) den Anwalt seines Vertrauens mit der Erstellung eines Kaufvertrags. Im Rahmen des Kaufvertrages sind die Gewährleistungsbestimmungen und insbesondere die Art und Weise der Abwicklung der Kaufpreiszahlung zu beachten.

  • Prüfen Sie durch Ihren Anwalt, ob die Immobilie überhaupt in einer Bauzone belegen ist (unabhängig davon, ob es sich um ein Grundstück oder ein bereits errichtetes Objekt (Familienhaus, Gebäude, Gewerbeobjekt).

  • Überprüfen Sie unbedingt den Eigentumsstatus der Immobilie: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der Immobilie der tatsächliche Eigentümer ist und dass keine Hypotheken oder sonstigen Belastungen auf der Immobilie bestehen. Die Prüfung sollte nicht bloß den aktuellen Status, sondern auch die vorherigen Eigentümer umfassen.

  • Überprüfen Sie die Genehmigungen: Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Genehmigungen für den Bau der Immobilie vorliegen und dass die Immobilie den örtlichen Baubestimmungen entspricht. Falls Sie eine Wohnung/ein Apartment zu erwerben beabsichtigen, sollte geprüft werden, ob überhaupt Wohnungseigentum im Sinne des österreichischen bzw deutschen bzw schweizerischen Rechts begründet werden kann.

  • Berücksichtigen Sie die Steuern: Beachten Sie die verschiedenen Steuern, die beim Erwerb einer Immobilie in Kroatien anfallen: die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbsteuer. Die Mehrwertsteuer beträgt in Kroatien derzeit 25 % und gilt für den Verkauf von Neubauten und anderen Immobilien, die innerhalb von 2 Jahren nach Fertigstellung verkauft werden. Die Grunderwerbsteuer wird hingegen vom Käufer beim Erwerb einer Immobilie gezahlt und beträgt in Kroatien derzeit 3 % des Kaufpreises.

  • Zusätzlich können je nach Art der Immobilie und Lage auch weitere Steuern, Abgaben und Gebühren anfallen, wie z.B. die Kurtaxe, Kommunalabgaben oder die Gebühr für die Anmeldung einer neuen Adresse. Es ist daher wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie in Kroatien gründlich über die verschiedenen Steuern und Gebühren zu informieren, um später keine unerwarteten Kosten zu haben.

Der Erwerb einer Immobilie in Kroatien kann für Ausländer eine interessante Investition sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung und Beratung. Es ist wichtig, alle rechtlichen Aspekte zu verstehen und eine Checkliste zu haben, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess reibungslos verläuft und dem Käufer Rechtssicherheit bietet.



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